數(shù)學(xué)不是單一性、枯燥性的學(xué)科，而是一場趣味性、邏輯性的學(xué)習(xí)過程。停課不停學(xué)期間，東莞外國語學(xué)校初中數(shù)學(xué)科組開展了以線上教育，宅家學(xué)習(xí)——算房貸學(xué)理財?shù)难芯啃詫W(xué)習(xí)，疫情之下，以職業(yè)體驗的方式，拉近了學(xué)生實際生活與數(shù)學(xué)學(xué)科之間的距離感。通過簡單數(shù)學(xué)邏輯推理方式、方法和財經(jīng)素養(yǎng)教育的學(xué)習(xí)，培養(yǎng)學(xué)生的數(shù)學(xué)邏輯思維能力、運用數(shù)學(xué)知識詮釋經(jīng)濟學(xué)現(xiàn)象的意識。
優(yōu)秀案例六
學(xué)校：東莞外國語學(xué)校 班級：初二（２）班 姓名：陳梓睿 張湯悅
指導(dǎo)老師：葉冠佟 汪麗麗
房地產(chǎn)估價師的工作主要是全面客觀地對房地產(chǎn)的價值等因素做出準(zhǔn)確判定，為客戶提供專業(yè)的意見和建議。為了做好這次職業(yè)體驗，我們自學(xué)了《經(jīng)濟學(xué)原理》、《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》的相關(guān)章節(jié)，了解了一些專業(yè)術(shù)語，學(xué)習(xí)了技術(shù)方案的比較方法。在老師和家長的幫助下，本次職業(yè)體驗報告，首先分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況及走勢，然后判斷擬購房產(chǎn)的價值和購買的必要性，最后從經(jīng)濟學(xué)角度比較分析還款方案的優(yōu)劣，并給出一些建議。
——《某客戶房貸還款方案報告》
一、客戶的基本情況
客戶今年35歲，夫妻雙方均為國家公職人員，育有兩個小孩。客戶在東莞市選中的一套房面積100平方米，現(xiàn)時市場價2萬元/平方米，總價200萬元，計劃貸款120萬元，貸款期限20年，銀行貸款年利率為6%。
二、東莞市發(fā)展前景分析
房產(chǎn)所在地-東莞市處于粵港澳大灣區(qū)的中樞位置，作為粵港澳大灣區(qū)主要核心城市之一，東莞與周邊城市聯(lián)系緊密。耶魯大學(xué)經(jīng)濟學(xué)家陳志武說過，東莞挨著深圳、香港，只要它們經(jīng)濟繼續(xù)旺盛，那么東莞特殊地位就在。
同時，港珠澳大橋打通，地鐵、城軌等交通線路的對接和完善，珠三角城市“一小時生活圈”已然實現(xiàn)！
珠三角地鐵線路已經(jīng)連通，與廣州、深圳、珠海等城市相比，東莞的房價極具優(yōu)勢。
總的來說，東莞作為的大灣區(qū)樞紐，房產(chǎn)價格卻遠(yuǎn)低于周邊廣州、深圳，珠海等城市，是房價的低凹區(qū)域，具有保值增值的潛力，在東莞購房是合適的。
三、東莞市房價近況分析
如上圖所示，從網(wǎng)上東莞市中介機構(gòu)獲取的信息顯示，東莞市近十年來房價一直在穩(wěn)步上升。特別是2015年后，在大灣區(qū)經(jīng)濟帶的帶動下，房價攀升幅度顯著提高。長期以來，我國政治穩(wěn)定，國泰民安，綜合考慮東莞市的特殊地理位置，我認(rèn)為房價將來較長時間內(nèi)會保持穩(wěn)定向上趨勢。
接下來，通過國家統(tǒng)計局網(wǎng)站來查詢物價水平。觀察兩個指標(biāo):CPI和PPI
CPI是居民消費價格指數(shù)(Consumer Price Index)的簡稱。居民消費價格指數(shù)，是一個反映居民家庭一般所購買的消費品和服務(wù)項目價格水平變動情況的宏觀經(jīng)濟指標(biāo)。
PPI生產(chǎn)價格指數(shù)(Producer Price Index)是衡量工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品出廠價格變動趨勢和變動程度的指數(shù)，是反映某一時期生產(chǎn)領(lǐng)域價格變動情況的重要經(jīng)濟指標(biāo)。
通常我們用這兩個指數(shù)的增長率平均值來描述通貨膨脹率。
通俗的來說：
2019到2020的生產(chǎn)價格指數(shù)PPI增長3%，也就是說2019年出廠價格（生產(chǎn)成本）100元，明年同樣的產(chǎn)品出廠價格（生產(chǎn)成本）要103元，2019到2020的消費價格指數(shù)CPI增長3%，也就是說2019年100元能買到的東西，2020年要104元。CPI和PPI兩個指標(biāo)的增長率平均值約為3%,說明近年的通貨膨脹率大約為3%。而東莞市近5年來房價年漲幅約為9%-11%，遠(yuǎn)高于通貨膨脹率。由此可見，購買房產(chǎn)不僅可以自住，同時還可以保值增值。這樣看來，在東莞購房應(yīng)當(dāng)機立斷，宜早不宜遲。
但是近期，中國乃至全球受到新冠病毒的肆虐，人們不能正常進(jìn)行生產(chǎn)、消費、交易等活動，世界經(jīng)濟不可避免會受到影響，出現(xiàn)滑坡。據(jù)報道，美股大幅低開，截至2020年3月17日，美股本月已三次熔斷，這就說明經(jīng)濟形勢很嚴(yán)峻，政府和有關(guān)機構(gòu)不得不采取一些特殊的方式保護企業(yè)和投資者。疫情在全球范圍內(nèi)尚未有效控制的情況下，經(jīng)濟還面臨較大風(fēng)險，可能有的城市會出現(xiàn)物價快速上漲，房產(chǎn)低價拋售的情形。
綜上所述，建議客戶密切觀望房產(chǎn)市場，有可能等到房價的回落時機，或者等待局勢穩(wěn)定，經(jīng)濟恢復(fù)平穩(wěn)時再入手。
四、客戶購房還款的方式比選
客戶商業(yè)貸款120萬元，20年還清，商業(yè)貸款利率為6%。常用的還款方案有兩種，等額本息法和等額本金法。采用網(wǎng)上貸款計算器，整理可得：
1.方案一，等額本息法。本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變。
2.方案二，等額本金法。本金保持相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)遞減。
3．兩種方案比選
（1）分析數(shù)據(jù)，得出以下表格
方案 | 還款 方式 | 第1期 還款額 | 第120期 還款額 | 第240期 還款額 | 利息 總額（單位：元） |
方案一 | 等額本息 | 8597.17 | 8597.17 | 8597.17 | 863321.45 |
方案二 | 等額本金 | 11000.00 | 8050.00 | 5025.00 | 723000.00 |
從上表看出：
?方案一的優(yōu)勢為每期還款額固定為8597.17元，簡單明了，客戶負(fù)擔(dān)均衡。
?方案二優(yōu)勢為，客戶比方案一支付的利息總額少140321.45元。
（2）分析客戶的投資能力
如果有閑余資金，是投資劃算還是還款劃算呢？我們先看一個經(jīng)濟學(xué)名詞
投資回報率：投資回報率ROI（Return On Investment）是指通過投資而應(yīng)返回的價值.
?如果客戶的資金投資回報率＞貸款利率6%，也就是投入成本100元，一年后能掙6元以上，那么我們應(yīng)該選擇投資，而不是急于還款，也就是選擇方案一等額本息法。市場上有一些基金、理財項目的預(yù)期投資回報率遠(yuǎn)高于6%，但通常也有虧本的風(fēng)險。因此，善于投資，而且能承擔(dān)風(fēng)險的人更適宜采用方案一等額本息法。
?如果沒有合適的投資渠道，或預(yù)計投資回報率，就不如早點還錢更劃算，可以少支付一些利息。現(xiàn)在銀行的多數(shù)理財產(chǎn)品和國債等，投資回報率為4%左右，存款的回報率更低，都小于6 %。也就是說，對于沒有良好的投資途徑的普通人，選擇方案二等額本金法更合適。
?如果客戶有計劃提前還款，也建議采用方案二等額本金法，避免提前支付高額利息。
五、總結(jié)
1、東莞市城市發(fā)展?jié)摿薮?，在東莞市購入住房自用的同時，還可以使家庭資產(chǎn)保值增值。本套住房價格中等偏低，購入是合適的?？紤]到新冠疫情在全球范圍內(nèi)尚未完全控制，建議客戶密切觀察房產(chǎn)市場，等待價格低點購入，或是等到局勢基本穩(wěn)定后購入。
2、客戶夫婦為年輕的國家公職人員，整體家庭風(fēng)險不大，雖然家庭收入將呈穩(wěn)健上升趨勢，但隨著兩個孩子長大，教育等開支也會逐漸增大。如果客戶沒有投資回報率高同時風(fēng)險小的優(yōu)良渠道，我建議采用方案二等額本金還款方式，盡快還款，這樣能少支付很多利息。如果客戶精于投資，投資回報率明顯高于6%，我建議采用等額本息法。
3、另外，本套住房100平方米，不超過公積金貸款的上限144平米，建議客戶申請公積金貸款方式，能進(jìn)一步降低利息。
陳梓睿個人思考與收獲
通過本次次課題，讓我對房產(chǎn)地產(chǎn)估價師這個行業(yè)有了更加深刻的認(rèn)識。房地產(chǎn)估價師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》，并注冊登記后從事房地產(chǎn)估價活動的人員。全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試的科目包括房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)評估理論與方法、房地產(chǎn)估價案例與分析等。
在學(xué)習(xí)過程中，我會獨自上網(wǎng)搜尋相關(guān)知識來支撐我的觀點，使得自己獨立學(xué)習(xí)有了進(jìn)一步的提升。通過對比、模擬等方式，得到合理的推薦還款方案。
如果要得到更加適宜客戶還款的方式，我還需要更加深入地去學(xué)習(xí)相關(guān)制度，并且要加以實地實踐。
在本案例的制作當(dāng)中，其實自己也會考慮更加多的因素，自己其實不難發(fā)現(xiàn)在這個規(guī)劃上還有很多不定因素沒有考慮，自己應(yīng)該要系統(tǒng)地去學(xué)習(xí)之后才能真正設(shè)計出好的一個規(guī)劃。
張湯悅的職業(yè)體驗作業(yè)心得
原計劃請爸爸帶我去房地產(chǎn)中介機構(gòu)和銀行實地調(diào)查，但由于疫情，我的作業(yè)過程全部在家里完成。經(jīng)過上網(wǎng)查閱、自學(xué)經(jīng)濟學(xué)的相關(guān)知識，請教師長等學(xué)習(xí)方式，本次職業(yè)體驗活動雖然宅家，我也感覺收獲頗豐。
在使用電腦的過程中，我學(xué)到了很多東西，也發(fā)現(xiàn)了自己的不足，真正是學(xué)海無涯。比如，圖表公式的編輯等，每一件很小的事情要做好都需要我們用心鉆研。
在查閱資料、書籍的過程中，我了解了很多有關(guān)房貸的知識，深刻理解了等額本金和等額本息的概念及它們各自的優(yōu)勢。我家的第一套住房采取了等額本金還款的方式，并提前還款，再將房產(chǎn)抵押貸款做投資。我覺得爸爸媽媽的決策非常英明，在我很小的時候就完成了艱巨的還款，并有計劃地進(jìn)行理財，為我們現(xiàn)在的生活打下基礎(chǔ)。此外，我還了解了我國的住房公積金政策、房地產(chǎn)稅收政策等，明白了政策對經(jīng)濟對市場都有巨大影響。明白了單利和復(fù)利的區(qū)別，并且知道了各國銀行貸款多是以復(fù)利來計算利息的規(guī)則，明白了為什么長期存款和短期存款的利率會有那么大差異等等經(jīng)濟學(xué)的知識，在這次職業(yè)體驗活動中可謂收獲頗豐。
最后，我想告訴大家，資金是具有時間價值的，同時投資也是有風(fēng)險的。我們在生活中不僅要節(jié)約，要有積蓄的意識，還要有儲蓄的方法，充分考慮資金的時間價值，學(xué)會理財。
撰稿：汪麗麗、葉冠佟
審稿：梅淑萍
編輯：陳鈺堯