初中部新聞

數學不是單一性、枯燥性的學科，而是一場趣味性、邏輯性的學習過程。停課不停學期間，東莞外國語學校初中數學科組開展了以線上教育，宅家學習——算房貸學理財的研究性學習，疫情之下，以職業(yè)體驗的方式，拉近了學生實際生活與數學學科之間的距離感。通過簡單數學邏輯推理方式、方法和財經素養(yǎng)教育的學習，培養(yǎng)學生的數學邏輯思維能力、運用數學知識詮釋經濟學現象的意識。

優(yōu)秀案例六

學校：東莞外國語學校    班級：初二（２）班    姓名：陳梓睿  張湯悅

指導老師：葉冠佟  汪麗麗

房地產估價師的工作主要是全面客觀地對房地產的價值等因素做出準確判定，為客戶提供專業(yè)的意見和建議。為了做好這次職業(yè)體驗，我們自學了《經濟學原理》、《房地產經濟學》的相關章節(jié)，了解了一些專業(yè)術語，學習了技術方案的比較方法。在老師和家長的幫助下，本次職業(yè)體驗報告，首先分析當地房地產市場情況及走勢，然后判斷擬購房產的價值和購買的必要性，最后從經濟學角度比較分析還款方案的優(yōu)劣，并給出一些建議。

——《某客戶房貸還款方案報告》

一、客戶的基本情況

客戶今年35歲，夫妻雙方均為國家公職人員，育有兩個小孩?？蛻粼跂|莞市選中的一套房面積100平方米，現時市場價2萬元/平方米，總價200萬元，計劃貸款120萬元，貸款期限20年，銀行貸款年利率為6%。

二、東莞市發(fā)展前景分析

房產所在地-東莞市處于粵港澳大灣區(qū)的中樞位置，作為粵港澳大灣區(qū)主要核心城市之一，東莞與周邊城市聯系緊密。耶魯大學經濟學家陳志武說過，東莞挨著深圳、香港，只要它們經濟繼續(xù)旺盛，那么東莞特殊地位就在。

同時，港珠澳大橋打通，地鐵、城軌等交通線路的對接和完善，珠三角城市“一小時生活圈”已然實現！

珠三角地鐵線路已經連通，與廣州、深圳、珠海等城市相比，東莞的房價極具優(yōu)勢。

總的來說，東莞作為的大灣區(qū)樞紐，房產價格卻遠低于周邊廣州、深圳，珠海等城市，是房價的低凹區(qū)域，具有保值增值的潛力，在東莞購房是合適的。

三、東莞市房價近況分析

如上圖所示，從網上東莞市中介機構獲取的信息顯示，東莞市近十年來房價一直在穩(wěn)步上升。特別是2015年后，在大灣區(qū)經濟帶的帶動下，房價攀升幅度顯著提高。長期以來，我國政治穩(wěn)定，國泰民安，綜合考慮東莞市的特殊地理位置，我認為房價將來較長時間內會保持穩(wěn)定向上趨勢。

接下來，通過國家統計局網站來查詢物價水平。觀察兩個指標:CPI和PPI

CPI是居民消費價格指數(Consumer Price Index)的簡稱。居民消費價格指數，是一個反映居民家庭一般所購買的消費品和服務項目價格水平變動情況的宏觀經濟指標。

PPI生產價格指數(Producer Price Index)是衡量工業(yè)企業(yè)產品出廠價格變動趨勢和變動程度的指數，是反映某一時期生產領域價格變動情況的重要經濟指標。

通常我們用這兩個指數的增長率平均值來描述通貨膨脹率。

通俗的來說：

2019到2020的生產價格指數PPI增長3%，也就是說2019年出廠價格（生產成本）100元，明年同樣的產品出廠價格（生產成本）要103元，2019到2020的消費價格指數CPI增長3%，也就是說2019年100元能買到的東西，2020年要104元。CPI和PPI兩個指標的增長率平均值約為3%,說明近年的通貨膨脹率大約為3%。而東莞市近5年來房價年漲幅約為9%-11%，遠高于通貨膨脹率。由此可見，購買房產不僅可以自住，同時還可以保值增值。這樣看來，在東莞購房應當機立斷，宜早不宜遲。

但是近期，中國乃至全球受到新冠病毒的肆虐，人們不能正常進行生產、消費、交易等活動，世界經濟不可避免會受到影響，出現滑坡。據報道，美股大幅低開，截至2020年3月17日，美股本月已三次熔斷，這就說明經濟形勢很嚴峻，政府和有關機構不得不采取一些特殊的方式保護企業(yè)和投資者。疫情在全球范圍內尚未有效控制的情況下，經濟還面臨較大風險，可能有的城市會出現物價快速上漲，房產低價拋售的情形。

綜上所述，建議客戶密切觀望房產市場，有可能等到房價的回落時機，或者等待局勢穩(wěn)定，經濟恢復平穩(wěn)時再入手。

四、客戶購房還款的方式比選

客戶商業(yè)貸款120萬元，20年還清，商業(yè)貸款利率為6%。常用的還款方案有兩種，等額本息法和等額本金法。采用網上貸款計算器，整理可得：

1.方案一，等額本息法。本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數不變。

2.方案二，等額本金法。本金保持相同，利息逐月遞減，月還款數遞減。

3．兩種方案比選

（1）分析數據，得出以下表格

從上表看出：

?方案一的優(yōu)勢為每期還款額固定為8597.17元，簡單明了，客戶負擔均衡。

?方案二優(yōu)勢為，客戶比方案一支付的利息總額少140321.45元。

（2）分析客戶的投資能力

如果有閑余資金，是投資劃算還是還款劃算呢？我們先看一個經濟學名詞

投資回報率：投資回報率ROI（Return On Investment）是指通過投資而應返回的價值.

?如果客戶的資金投資回報率＞貸款利率6%，也就是投入成本100元，一年后能掙6元以上，那么我們應該選擇投資，而不是急于還款，也就是選擇方案一等額本息法。市場上有一些基金、理財項目的預期投資回報率遠高于6%，但通常也有虧本的風險。因此，善于投資，而且能承擔風險的人更適宜采用方案一等額本息法。

?如果沒有合適的投資渠道，或預計投資回報率，就不如早點還錢更劃算，可以少支付一些利息?，F在銀行的多數理財產品和國債等，投資回報率為4%左右，存款的回報率更低，都小于6 %。也就是說，對于沒有良好的投資途徑的普通人，選擇方案二等額本金法更合適。

?如果客戶有計劃提前還款，也建議采用方案二等額本金法，避免提前支付高額利息。

五、總結

1、東莞市城市發(fā)展?jié)摿薮?，在東莞市購入住房自用的同時，還可以使家庭資產保值增值。本套住房價格中等偏低，購入是合適的?？紤]到新冠疫情在全球范圍內尚未完全控制，建議客戶密切觀察房產市場，等待價格低點購入，或是等到局勢基本穩(wěn)定后購入。

2、客戶夫婦為年輕的國家公職人員，整體家庭風險不大，雖然家庭收入將呈穩(wěn)健上升趨勢，但隨著兩個孩子長大，教育等開支也會逐漸增大。如果客戶沒有投資回報率高同時風險小的優(yōu)良渠道，我建議采用方案二等額本金還款方式，盡快還款，這樣能少支付很多利息。如果客戶精于投資，投資回報率明顯高于6%，我建議采用等額本息法。

3、另外，本套住房100平方米，不超過公積金貸款的上限144平米，建議客戶申請公積金貸款方式，能進一步降低利息。

陳梓睿個人思考與收獲

通過本次次課題，讓我對房產地產估價師這個行業(yè)有了更加深刻的認識。房地產估價師是指經全國統一考試，取得房地產估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》，并注冊登記后從事房地產估價活動的人員。全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試的科目包括房地產基本制度與政策、房地產開發(fā)經營與管理、房地產評估理論與方法、房地產估價案例與分析等。

在學習過程中，我會獨自上網搜尋相關知識來支撐我的觀點，使得自己獨立學習有了進一步的提升。通過對比、模擬等方式，得到合理的推薦還款方案。

如果要得到更加適宜客戶還款的方式，我還需要更加深入地去學習相關制度，并且要加以實地實踐。

在本案例的制作當中，其實自己也會考慮更加多的因素，自己其實不難發(fā)現在這個規(guī)劃上還有很多不定因素沒有考慮，自己應該要系統地去學習之后才能真正設計出好的一個規(guī)劃。

張湯悅的職業(yè)體驗作業(yè)心得

原計劃請爸爸帶我去房地產中介機構和銀行實地調查，但由于疫情，我的作業(yè)過程全部在家里完成。經過上網查閱、自學經濟學的相關知識，請教師長等學習方式，本次職業(yè)體驗活動雖然宅家，我也感覺收獲頗豐。

在使用電腦的過程中，我學到了很多東西，也發(fā)現了自己的不足，真正是學海無涯。比如，圖表公式的編輯等，每一件很小的事情要做好都需要我們用心鉆研。

在查閱資料、書籍的過程中，我了解了很多有關房貸的知識，深刻理解了等額本金和等額本息的概念及它們各自的優(yōu)勢。我家的第一套住房采取了等額本金還款的方式，并提前還款，再將房產抵押貸款做投資。我覺得爸爸媽媽的決策非常英明，在我很小的時候就完成了艱巨的還款，并有計劃地進行理財，為我們現在的生活打下基礎。此外，我還了解了我國的住房公積金政策、房地產稅收政策等，明白了政策對經濟對市場都有巨大影響。明白了單利和復利的區(qū)別，并且知道了各國銀行貸款多是以復利來計算利息的規(guī)則，明白了為什么長期存款和短期存款的利率會有那么大差異等等經濟學的知識，在這次職業(yè)體驗活動中可謂收獲頗豐。

最后，我想告訴大家，資金是具有時間價值的，同時投資也是有風險的。我們在生活中不僅要節(jié)約，要有積蓄的意識，還要有儲蓄的方法，充分考慮資金的時間價值，學會理財。

撰稿：汪麗麗、葉冠佟

審稿：梅淑萍

編輯：陳鈺堯